Рынок новостроек вступает в новый этап и готовится жить без государственной стимуляции спроса
// monocle.ru
...
Один из возможных сценариев реакции рынка новостроек на снижение спроса — сокращение предложения. В Санкт-Петербурге такую ситуацию проходили в 2015‒2020 годах. Перед 2014 годом на местном рынке также было много частных инвесторов, которые хотели сыграть на росте недвижимости. Они брали ипотеку, вкладывая в первоначальный взнос материнский капитал или даже деньги с потребительских кредитов. Но выйти с рынка с прибылью таким инвесторам не удалось: началась стагнация, цены не росли, а периодически даже снижались. Застройщики ответили на обвал спроса сокращением предложения: они стали выводить ровно столько новостроек, сколько мог «съесть» рынок. В Санкт-Петербурге фаза низкого спроса и ограниченного предложения продлилась шесть лет.
Еще недавно такой сценарий рассматривался бы как малореальный. Дело в том, что сокращение стройки противоречит государственной политике. Власти декларировали необходимость больших объемов строительства в стране — 120 млн кв. м в год. Для каждого губернатора ввод жилья был одним из ключевых KPI. Однако в майском указе № 309 «О национальных целях развития РФ до 2030 года» ставится новая цель: увеличить обеспеченность жильем к 2030 году до 33 кв. м на человека, а к 2036 году — до 38. Это весьма амбициозная задача. Например, в Санкт-Петербурге сегодня обеспеченность жильем — 28 кв. м на человека. Что на практике означает увеличение этого показателя? Что каждый третий петербуржец, например, должен будет прикупить дополнительную комнату площадью 15 «квадратов». Это очень амбициозно, если не сказать нереально.
Но важнее другое. Вводя новый индикатор — 33 кв. м на человека к 2030 году — власти, судя по всему, постепенно откажутся от ежегодного ориентира по вводу 120 млн кв. м. Даже установив в 2023 году рекорд, строители не смогли дотянуться до ориентира — они построили только 110 млн кв. м. Но дальше будет еще меньше. В этом году уже обвально упали объемы ввода многоквартирных домов: за первые пять месяцев ввод сократился на 27% год к году, до 12,9 млн кв. м с 17,7 млн кв. м. Если ориентир в 120 млн кв. м жилья будет отменен, исчезнет и давление на губернаторов, которым не придется стремиться вводить максимальные объемы. В таком случае никто не помешает девелоперам сократить предложение новостроек, чтобы оно соответствовало спросу. А отчитываться о показателе обеспеченности жилья в 33 кв. м на человека придется только в 2030 году.
Сокращение спроса, скорее всего, приведет и к развороту рынка с точки зрения продукта. Предыдущие пять лет были временем продуктовой революции в регионах: новостройки становились все более сложными и продуманными, в них появлялось все больше опций. Сейчас, вполне вероятно, начнется обратный процесс — «сушка» проектов. Пока девелоперы еще надеются, что спрос не снизится сильно, а в перспективе, когда ЦБ начнет снижать ключевую ставку, в недвижимость хлынут деньги физлиц с депозитов. Однако первые застройщики уже начали переходить на более дешевые материалы и системы, стали упрощать проекты.
...
Рынок недвижимости считается антиинновационным и закрытым, компании крайне не любят делиться информацией. Но Илье Пискулину каким-то образом удалось создать на форуме атмосферу открытости, когда конкурирующие между собой девелоперы и риелторы достаточно открыто делятся цифрами и своими наработками по продукту, маркетингу, новым подходам. К примеру, в этом году девелопер «Брусника» рассказал о своей работе с математиками Сибирского отделения РАН, которые на основе сложных моделей и больших данных рассчитывают справедливую цену продаж, инвестиционный потенциал городов, квартирографию и другие параметры проектов. Застройщик GloraX сообщил о первых итогах развития лаборатории GloraX Lab, где к проектированию жилых комплексов привлечены нейрофизиологи, психологи, специалисты по биохакингу.