Стоимость жилья — финансирование строительства против ипотеки и ренты

digger>> Дикий народ какой-то.
Mishka> Напряги мозги!
Дикий, дикий!
У нас скажем риэлтер берет 1-2% за сделку, но вот дальше... если ты получаешь ипотеку, то должен скажем 10-15% дать своих - сверху дает банк.
И эти 10-15% нифига не даются продавцу - он получает всю сумму на сделке.
Поэтому если ты не получил одобрение банка на ипотеку - вот 1-2% ты и теряешь, а не 10-15% своих накопленных.

yacc> Дикий, дикий!

И ты тоже мозги напряги.
yacc> У нас скажем риэлтер берет 1-2% за сделку, но вот дальше... если ты получаешь ипотеку, то должен скажем 10-15% дать своих - сверху дает банк.
yacc> И эти 10-15% нифига не даются продавцу - он получает всю сумму на сделке.
yacc> Поэтому если ты не получил одобрение банка на ипотеку - вот 1-2% ты и теряешь, а не 10-15% своих накопленных.

Да кого это волнует. Твои 10-20% улетят банку, как только ты перестанешь платить. И даже, если 99% выплатил, а потом перестал, то всё уходит банку. Прочитай внимательно договор. Это именно те деньги, которые ты внёс свои, а они пропали. На предзастройку действуют те же правила. Только вносить и платить ты начинаешь раньше намного.

Mishka> Твои 10-20% улетят банку, как только ты перестанешь платить.
Я не про этот случай говорил изначально, а про то, если ты не получишь добро на ипотеку.

Mishka> На предзастройку действуют те же правила. Только вносить и платить ты начинаешь раньше намного.
Разумеется, но опять же - застройщику банк выплачивает всю сумму вместе с твоим первым взносом.
У нас я вообще не слышал, чтобы можно было отдать 10-20% застройщику, потом не получить ипотеку и не вернуть эту сумму у застройщика вообще равно как и не иметь возможность переуступки по паю.
По-моему, надо быть отмороженным, чтобы отдать такой процент без возможности возврата по факту неполучения ипотеки.

yacc> Я не про этот случай говорил изначально, а про то, если ты не получишь добро на ипотеку.

А чем ситуация по получению ипотеки-то отличается? Ранняя покупка, всё равно ипотека и большинство народа так и покупает. И только меньшиство, у которых полностью есть деньги, может их инвестировать. Но с инвестированием совсем дело плохо — никто ничего не гарантирует. Ты можешь купить страховку (тоже дофига стоит) или прохеджировать, как банки.

yacc> Разумеется, но опять же - застройщику банк выплачивает всю сумму вместе с твоим первым взносом.

Ты, как покупатель, берёшь в банке. В чем отличие от продавца дома, которому тоже деньги выплачивают сразу (как и агентам по продаже и купле)? А ты платишь банку потихоньку.

yacc> У нас я вообще не слышал, чтобы можно было отдать 10-20% застройщику, потом не получить ипотеку и не вернуть эту сумму у застройщика вообще равно как и не иметь возможность переуступки повпаю.

Блин, здесь застройщик полностью аналог продавца дома. Он, естесственно, получает всю сумму сразу. А вот где ты эти деньги возьмёшь и как будешь расплачиваться — твои проблемы.

yacc> По-моему, надо быть отмороженным, чтобы отдать такой процент без возможности возврата по факту неполучения ипотеки.

Застройщик не возьмёт 20%. Он хочет все деньги. Можно траншами, но гарантированны должны быть полностью. Хотя, если банк выступает застройщиком (такое бывает очень редко), или у застройщика есть свой банк, то могут тебе деньги выдать сами.

Mishka> А чем ситуация по получению ипотеки-то отличается?
Тем что ты ее получил!
У тебя нет ситуации, когда ты теряешь 20% из-за того, что не получил ипотеку

Mishka> Ты, как покупатель, берёшь в банке. В чем отличие от продавца дома, которому тоже деньги выплачивают сразу (как и агентам по продаже и купле)? А ты платишь банку потихоньку.
Как я понял Стаса - выплачивается эти 20% застройщику еще ДО получения ипотеки и если ты ее не получишь - ты теряешь эту сумму.
Вот такое я маразмом и считаю.
Не - потеря 1-2%, которые как задаток твоих серьезных намерений - это другое дело. Это у нас обычная практика.

Кстати, у меня был так составлен договор о намерениях, что я бы их назад получил если бы прогорел с получением ипотеки - но это мой знакомый юрист подсуетился и дописал в договор - был бы типовой - нифига бы я не вернул.

...
yacc> Как я понял Стаса - выплачивается эти 20% застройщику еще ДО получения ипотеки и если ты ее не получишь - ты теряешь эту сумму.
Именно так. Проблемы индейцев (покупателей) шерифа (продавтся) не волнуют. По крайней мере на абсолютно безумном Ванцоуверском рынке.

stas27>> Что особенно приятно, когда их делаешь не ты, а твои квартиросъёмщики.
Mishka> У меня хороший друг занимается тем, что покупает дома ...:
...
Миш, ну ты по привычке чётко описал риски и неудобства таких вложений в недвижимость. И ты прав. Можно там спорить и придираться по поводу звонков насчёт перегоревшей лампочки, но, говорят, такие идиоты-квартиросъёмщики попадаются-таки. И если для тебя это достаточно важные причины для того, чтобы этим не заморачиваться, такова, значит, се ля ви.

Чисто в скобках отмечу, что судя по многочисленным первоисточникам в Сети и общению с теми, кто этим занимается регулярно и успешно, эти проблемы обходятся, если к этому делу подходят серьёзно, как к бизнесу. На всех уровнях - от скринирования тех, кто хочет у тебя снять жильё, до долгого и терпеливого выбора правильного объекта для вложения денег. И все в один голос говорят, что выработка правильных бизнес-процессов помогает эти риски минимизировать. Ну и, ясен пень, активное общение с другими домовладельцами на тему с кем стоит иметь дело для решения проблем лужайки, снегоочистки, управления недвигой, а с кем нет. Как бы да, управляющие недвижимостью компании - известные воришки, но и профессионалы есть. Да и наличие своей такой компании тоже не особо гарантирует - у наших знакомых, которые этим бизнесом занимаются всерьёз (у них около 400-450 квартир сейчас) в их собственной компании самая лучшая и любимая сотрудница украла 80 канадских куев. Но это никак не помешало им продолжить свой бизнес и получать свою прибыль.

Кстати, можешь спросить у своих друзей-приятелей, сколько раз они отвечали на звонки по поводу перегоревших лампочек? Этот конкретно вопрос интересует, ибо это уже стало интернет-мемом . Ну остальное тоже интересно - сколько у них собственности, сколько времени в месяц (ну или в неделю) реально уходит на управление этой недвижимостью, сколько они получают в среднем с "квартиры" (ну или дома) чистой прибыли в месяц.

stas27> Да и наличие своей такой компании тоже не особо гарантирует - у наших знакомых, которые этим бизнесом занимаются всерьёз (у них около 400-450 квартир сейчас) в их собственной компании самая лучшая и любимая сотрудница украла 80 канадских куев. Но это никак не помешало им продолжить свой бизнес и получать свою прибыль.

Наличие даже 100 единиц под сдачу — это другой уровень. До него надо дожить. А там, как всегда — 90% бизнесов умирают в первый год. А до этого, либо иметь накопления, чтобы можно было расти (или кто-то дома занимается только этим, а другой зарабатывает), либо работаешь днём, ночью "дома ремонтируешь".

stas27> Кстати, можешь спросить у своих друзей-приятелей, сколько раз они отвечали на звонки по поводу перегоревших лампочек?
Часто. Раз в неделю есть такие. Я, когда жил на квартире, был в хороших отношения с хэндименом и манагером комплекса. Так они говорили, что я практически единственный, кто менял лампочки сам.

...
stas27>> Кстати, ... сколько раз они отвечали на звонки по поводу перегоревших лампочек?
Mishka> Часто. Раз в неделю есть такие. ... они говорили, что я практически единственный, кто менял лампочки сам.

Ничего себе. В натуре выходцы из СССР какийе-то мутанты - мне и в голову никогда не приходило попросить кого-то поменять лампы в доме, которыи я снимаю

P.S. Landlord Maintenance vs. Tenant Maintenance Landlord Maintenance vs. Tenant Maintenance
Народ прописывайет в договор о сдаче жильиа, что замена лампочек и елементарные попытки избавитьсиа от засорившегосиа унитаза (за исключением специальных случаев вроде высоких потолков) входит в обиазанности жилцов. FWIW...

stas27> забывают про leverage (как это по-русски будет?

леверидж так и будет леверидж. и делевереджинг тоже. в наукоподобных статьях могут давать русско-бухгалтерский перевод из нескольких слов. вообще, что касается финтерминов, нет смысла изобретать велосипед. MBO так MBO. а то тут некоторые позволяют себе переводить mezzanin financing, вот это мы допустить не можем )

Kuznets> леверидж так и будет леверидж... что касается финтерминов, нет смысла изобретать велосипед.
И будет примерно так:

Kuznets>> леверидж так и будет леверидж... что касается финтерминов, нет смысла изобретать велосипед.
yacc> И будет примерно так:
yacc> https://www.youtube.com/watch?v=lyR4KniGx0U

ну а когда там два авиаконструктора обсуждают не знаю, первый или второй уровень суперкритичности профиля крыла делать и какая должна быть степень изогнутости винглетов, думаешь, это со стороны лучше выглядит? ))

Kuznets> ну а когда там два авиаконструктора обсуждают не знаю, первый или второй уровень суперкритичности профиля крыла делать и какая должна быть степень изогнутости винглетов, думаешь, это со стороны лучше выглядит? ))
Тут вот штука в чем - что писал Стас это типа презентация для инвесторов - типа почему выгоднее использовать заемный капитал.
А для понимания этого ( если только формулки приложить ) - достаточно уровня средней школы - там собственно сложные проценты в основном используются - для учета инфляции ( и там всякого дисконтирования ), для платежей по кредиту и для роста стоимости недвижимости
Ну или для роста вклада на депозите или в ПИФе.
Это вполне русским языком объяснить можно.

yacc> Тут вот штука в чем - что писал Стас это типа презентация для инвесторов - типа почему выгоднее использовать заемный капитал.

Для неквалифицированных? Тогда понятно.

...
Kuznets> Для неквалифицированных? ...
Да. Но всё равно по-русски леверидж с делевереджингом всё-таки как транскрипция с трансляцией у нас biologov

stas27> По крайней мере на абсолютно безумном Ванцоуверском рынке.
Он реально какой-то безумный - падение стоимости на четверть за месяц!

Тут, блин, подумаешь - а хорошая ли идея была взять кредит под те ( старые ) цены...

yacc> Он реально какой-то безумный - падение стоимости на четверть за месяц!

а снизились цены на конкретные дома или снизились средние цены по сделкам?

с.т.> а снизились цены на конкретные дома или снизились средние цены по сделкам?
Это цены.
По сделкам там есть - за прошлый год с 1 по 14 августа было 52 покупки, а в этом году - только три. Падение - 94%

stas27>> По крайней мере на абсолютно безумном Ванцоуверском рынке.
yacc> Он реально какой-то безумный - падение стоимости на четверть за месяц!
yacc> ZeroHedge
Нет, это ещё не безумство. Это (если в самом деле так - а то там по отдельно стоящим домам зафиксировано падение в 7% при никакой, НЯП, статистике). Вот пример настоящего безумства, которое тут творилось (надеюсь):

yacc> Тут, блин, подумаешь - а хорошая ли идея была взять кредит под те ( старые ) цены...
Быть "вверх ногами" (когда кредит больше стоимости недвижимости) всегда неприятно. Но в конце концов катастрофа это только для тех, кто ДОЛЖЕН продать дом сейчас. Например, потому, что уже куплен другой дом, куда переехать можно. Если дом куплен для себя, то в общем случае, тебе всё равно - платежи те же, доходы (будем надеяться) - тоже. А то, что в конце концов всё вернётся на круги своя неизбежно. Земли тут мало, а народу прибывает всё больше...

З.Ы. Тут есть одна тонкость - в отличие от Штатов, ипотечные кредиты выдаются обычно на 5 лет, потом надо перефинансировать. Но 3-5 лет назад цены были куда ниже, так что и это не должно быть проблемой для большинства тех, кто покупал дом/квартиру себе, а не в качестве "инвестиции".

stas27> Вот пример настоящего безумства, которое тут творилось (надеюсь):
Да уж "продать за 2 часа"

yacc> "Sales of homes priced at $10 million or more — almost always paid for in cash — are down 60 percent."
yacc> Продажи домов стоящих от 10 миллионов долларов - практически всегда оплачиваемые наличными - упали на 60%

А что в нем интересного если дома там покупуют исключительно celebrities? Просто чтобы было понятней для не знакомых с ситуацией - Аспен это самый дорогой горнолыжный курорт в Америке если не в мире. Того что хватит на неделю не экономя на Вистлере или тем более Тремблане там недостаточно и на один день по самому эконом варианту.

tarasv> А что в нем интересного если дома там покапуют исключительно celebrities?
Только то, что они расплачиваются чемоданчиком с кучей денег почему-то

yacc> Только то, что они расплачиваются чемоданчиком с кучей денег почему-то

Это "трудности перевода" © in cache при покупке недвижимости значит не чемодан с долларами, а гарантированный чек из банка на всю сумму.