Стоимость жилья — финансирование строительства против ипотеки и ренты

Конец эпохи дешевой ипотеки порождает два вопроса. Первый: насколько изменится спрос на жилье? В том, что он уменьшится, сомнений быть не может. На долю ипотеки с господдержкой в последние месяцы приходилось 30‒40% всех сделок с новостройками. Но пропорционального снижения спроса не произойдет. Ипотека с господдержкой может быть частично компенсирована семейной ипотекой, но новые условия по ней правительство еще не обнародовало.

Оптимистичный сценарий предполагает снижение спроса на 20‒25%. «Сокращение количества выдач ипотеки на 25 процентов год к году — это не кризис. Это просто возвращение к объемам выдачи, что были в 2021‒2022 годах — порядка 5,2 триллиона рублей», — считает директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Прогноз «Дом.РФ» чуть жестче: минус 35% по количеству кредитов и 40% по объему. Наиболее пессимистичный сценарий предполагает падение спроса вдвое к прошлому году. Финансовые модели большинства застройщиков выдерживают сокращение спроса на 20‒25%. Более сильное падение может быть довольно разрушительным, особенно для региональных застройщиков с низкомаржинальных рынков.

Вопрос второй: приведет ли снижение спроса к значительному падению цен на недвижимость? «Убежден, что цены на новостройки упадут, — говорит глава федеральной риелторской сети “Этажи” Ильдар Хусаинов. — Из-за ипотеки с господдержкой цены на новостройки оказались несбалансированно завышены: в некоторых локациях они на 40 процентов выше, чем на вторичном рынке. С отменой льготных программ рынок сбалансируется. Господдержка опасна по существу».

Но большинство девелоперов пока отвергают сценарий снижения цен. Их аргументы таковы. Себестоимость строительства уже несколько лет постоянно растет: очередной скачок произошел после теракта в «Крокусе», когда страну покинуло множество среднеазиатских мигрантов. У застройщиков есть ряд инструментов поддержания спроса, например рассрочки. И главное, снизить цены не дадут банки, которые жестко контролируют уровень продаж и цен застройщиков: невыполнение ковенантов приведет к ужесточению условий проектного финансирования. Растягивание сроков продаж новостроек для девелоперов и банкиров — это более приемлемый вариант, чем снижение цен.

«Рынок выстоит. Но банкротства девелоперов возможны», — высказал мнение на «Движении» замминистра строительства Никита Стасишин. Он рассказал, что в Китае из-за снижения спроса за последние несколько месяцев цены на новостройки упали на 30%.

Вообще, государство в последнее время все чаще говорит о доступности жилья. Такой показатель вошел и в майский указ президента о национальных целях до 2030 года. Правда, в нем не были прописаны ориентиры по доступности. Никита Стасишин на форуме прямо призывал девелоперов не завышать цены: «Все эти годы мы не ограничивали застройщиков в части роста цен. Дали нарастить жирок, набрать портфель земли. Теперь пора ужаться в марже». Девелоперы в ответ как один говорили, что делиться нечем.

 

- а не девелоперы ли рапортовали о рекордных прибылях? Нечем? Ну допустим... хотя тут разбираться и разбираться. Одной антимонопольной службы работы - завались.
Но и с банками в контексте очень стоило бы поговорить, взять за ноги, перевернуть и потрясти.

Сегодня у государства нет механизма воздействия на ценообразование частных девелоперов. Нынешняя ультралиберальная модель рынка не предполагает этого. Нет и инструментов влияния на цены строительных материалов, что признал замминистра. В отсутствие инструментов чиновники пока могут прибегать только к словесным интервенциям: так, Стасишин как бы в шутку предлагал девелоперам, которые завышают цены, строить не в России, а в других странах.

 

"Систему менять надо". А то как льготные ипотеки для спасения - так они наперегонки к государственной кормушке, а как реагировать на пожелания правительства - так нет методов на Костю Сапрыкина.

Вообще вся эта долго тянущаяся история показательна.

Сокращение спроса неизбежно. Главный вопрос: насколько сильным будет спад? Если на 30%, то рынок охладится, но переживет это, так как последние три года были для девелоперов самыми успешными в истории рынка, они смогли накопить солидную финансовую подушку. Однако если падение составит 50‒70% и продлится достаточно долго, отдельные игроки могут не пережить тяжелые времена.

 

Существует, однако, несколько моментов, сдерживающих падение. Первый: большая финансовая подушка у застройщиков. Последние три года были самыми успешными для девелоперов с точки зрения прибыли.

 

Второй источник удешевления — заработок банков. Банки научились зарабатывать на одном проекте много раз: на бридж-кредитовании покупки земельного участка, на выдаче ипотеки покупателям и проектного финансирования девелоперам, на всевозможных комиссиях и штрафах с застройщиков. Кроме того, деньги за проданные квартиры лежат у них на эскроу-счетах до окончания строительства, за пользование этими деньгами банки не начисляют процентов. Короче говоря, у банкиров есть чем поделиться.

Третье — стоимость самого строительства. На рынке с быстро растущими ценами можно было не заботиться об экономичности стройки, сейчас этим вопросом придется заняться. Например, многие столичные застройщики не имеют собственного строительного департамента, нанимая для стройки генерального подрядчика. Расчеты одной из крупных девелоперских компаний показывают, что если строить самостоятельно, убрав это звено, то себестоимость строительства можно снизить на 25‒30%. Колоссальный ресурс экономии скрыт и в переходе к индустриальному домостроению.

Четвертое: земля -— еще один ресурс удешевления жилья. У муниципалитетов сегодня нет подготовленной к застройке земли.

 

Заметим, что нынешняя неолиберальная модель жилищного рынка не предполагает большого участия государства. Главным инструментом воздействия является льготная ипотека, но чрезмерное ее использование разбалансировало рынок и снизило доступность жилья для населения. Чиновники много раз заявляли о желании разобраться со структурой себестоимости, о необходимости снижения цен на материалы и стройку в целом. Но дальше словесных интервенций дело не пошло. Если целью ставится строительство доступного жилья, инструменты государственной политики должны быть совсем иными.

В ожидании дешевой ипотеки

Главный ответ застройщиков и банков на отмену государственной льготной ипотеки на новостройки — новые программы стимулирования спроса. Целью большинства таких инструментов является максимальное снижение ежемесячного платежа по ипотеке. Ежемесячный ипотечный платеж уже года два как стал более важным фактором, чем цена квартиры. В данный момент на первый план вышел платеж в ближайшие год-два. Часть покупателей ради дешевого входа в сделку готовы брать кредит с высокими платежами в будущем, рассчитывая на то, что ставка ЦБ снизится и можно будет рефинансировать дорогой ипотечный кредит, перейти на дешевую ставку. Это создает очень высокие риски невозврата кредита в случае, если ставка ЦБ продержится высокой два-три года. Но пока покупатели готовы брать на себя такие риски.

«За август большинство девелоперов разработали совместно с банками и анонсировали программы стимулирования спроса. Среди инструментов, например, выгодные предложения оплаты с длительной рассрочкой или отсрочкой платежа. Есть ипотечные программы, которые субсидируют застройщики из собственной прибыли, — говорит управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. — Они обеспечивают покупателю комфортные ежемесячные платежи по ипотеке в течение нескольких лет. По некоторым из них ежемесячный платеж может составлять всего 60 тысяч рублей, это в разы меньше, чем при ипотеке по текущим рыночным ставкам».

Кратко опишем основные схемы стимулирования спроса. Первая —: рассрочка. Схема предполагает, что покупатель вносит небольшую часть стоимости квартиры, а остаток выплачивает перед вводом дома в эксплуатацию. Такая схема с фиксацией цены удобна ряду покупателей. Кто-то планирует продать существующее жилье и деньгами с этой продажи оплатить новостройку. Некоторые покупатели на время рассрочки размещают деньги на депозите и получают дополнительный доход. Третьи надеются, что ближе к окончанию строительства смогут получить ипотеку с невысокой ставкой. Застройщики раньше неохотно шли на рассрочки, одна из причин -— в случае невыплаты последнего платежа необходимо было судиться с покупателями. Однако последние пару месяцев доля рассрочки резко растет: так заключается уже до 15% сделок. Этот инструмент будет развиваться. Для сравнения: в Дубае так проводится львиная часть сделок, а срок рассрочки может доходить до четырех-пяти лет, то есть сильно выходить за сроки окончания строительства.

 

Называется перешли на эскроу.

Другая популярная схема — траншевая ипотека. Суть схемы в том, что кредит разбивается на несколько частей — траншей. Первый транш, 10‒40% от суммы кредита, банк выдает в день подписания кредитного договора, а последний — в зависимости от условий договора, например накануне ввода дома в эксплуатацию. Обычно срок между первым и последним траншем не превышает 36 месяцев. Выдача кредита траншами позволяет радикально снизить ежемесячный платеж во время строительства дома. Минус такой схемы в том, что застройщики с банком за возможность получения траншевой ипотеки часто увеличивают стоимость квартиры на 5‒10%.

На рынке сохраняется и субсидируемая застройщиками ипотека. Суть ее в том, что цена квартиры завышается на 10‒20%, сумма завышения передается девелопером банку в качестве комиссии и за счет нее банк может предоставлять программу с пониженными ежемесячными взносами. Центробанк более года борется с этой схемой, ее главная проблема -— завышение стоимости недвижимости. «Например, квартира, которая реально стоит семь миллионов рублей, продается в ипотеку уже за десять миллионов. Если покупатель, который приобрел такую квартиру по завышенной цене, будет вынужден ее продать в сложной жизненной ситуации, он получит по рынку только семь миллионов рублей. Этих средств может не хватить, чтобы покрыть кредит, — и человек не только потеряет первоначальный взнос, но и еще останется должен банку», -— объясняет подвох такой схемы директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. Центробанк опасается, что на балансах банков может зависнуть большое количество квартир с завышенной балансовой ценой.

 

В перспективе судьба рынка новостроек будет зависеть не только от учетной ставки Центробанка, но и от решительности регулятора в наведении порядка на ипотечном рынке. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно критически высказывалась о серых ипотечных схемах, но банки постоянно их модифицируют, обходя запреты. Ключевой датой может стать 1 января 2025 года, когда должен вступить в силу ипотечный стандарт Центробанка. В нем будет зафиксирован четкий запрет на использование разного рода схем.

 

Схематозы слившихся в едином порыве девелоперов и банкстеров - и попытки ЦБ с ними бороться.

Очередной раунд борьбы ЦБ со схематозами банков, слившихся в экстазе с девелоперами.

Банки второго уровня берут кредит у банка первого уровня (у ЦБ) по ставке 21% (ставка рефинансирования). И выдают ипотечный кредит Васе, например под 28% годовых. Разница 28-21=7% это доход банка. За минусом расходов (зарплаты клеркам, реклама, стоимость офиса, комуналка, налоги) у них остается чистая прибыль.

У крупных банков - вроде сбера есть возможность выдавать кредиты за счет своих средств, не беря капитал у ЦБ под 21% годовых, получая тем самым условные 28% дохода. Банкам поменьше приходится выдавать кредит частично из своих денег, частично из заемных у ЦБ (напрмер 50/50) получая при этом 28% с половины суммы и 7% со второй т.е. выхоня на 17,5% дохода.

В данной схеме могут принимать участие депозиты - тогда банк выдает Васе крезит за счет денег которые Маша положила на депозит. Маше банк платит 20% (а у ЦБ банк берет за 21%) так что банку выгодней работать с Машей а не с ЦБ. Но в любом случае часть Машеных денег (на депозите) банк обязан резервировать в ЦБ (условно Маша положила на депозит 1 000 000, 100 000 из низ (точную ставку резервов не помню) банк отгоняет на счет в ЦБ и крутит, по сути только 900 000). В любом случае мелкий банк (тот который получает 17,5%) тут уже в пролете т.к. получая доход в 17,5% он не может платить депозит в 20% условной Маше. А у него еще и издержки есть.

Что касается банков третьего уровня (по сути мелкие МФО) то они кредитуются не в ЦБ а в банка второго уровня и заниматься ипотекой не могут в принципе. Их ниша это кредит до зарплаты за 1% в день (условно).

Ах да, про льготную ипотеку - При льготной ипотеке государство компенсирует банкам второго уровня те самые 21%, но требует чтобы банк при этом выдавал кредит не под 7% годовых (28% годовых минус 21% ставки ЦБ = 7% годовых) а по льготной ставке. 6% для самейной ипотеке или 2% для дальновосточной.

Иными словами % платит население но основные сливки снимает ЦБ. ЦБ получит 21% от банка второго уровня если банк будет рефинансироваться для обычного коммерческого кредита. ЦБ получит 21% от минфина если банк выдаст льготную ипотеку. ЦБ получит депозитные резервы если Маша в место первоначального взноса по ипотеке, положит бабки на депозит.

А банки заработают лишь разницу между ставкой ЦБ и ставкой ипотеки. Безусловно там будут еще комиссии, страховки и кредитование застройщика, но в любом случае основной гешефт у ЦБ.

 

---

Четырехлетний период развития рынка новостроек, когда цены быстро росли, завершился, сменившись трудным периодом выживания стройкомплекса. Причинами сложностей стали отмена льготной ипотеки и крайне высокая ключевая ставка Центробанка. Кроме того, в перспективе просматривается смена приоритетов: существующая модель рынка — много маленьких дорогих квартир в многоэтажках — не соответствует демографическим вызовам страны.

Разворот рынка

В июле программа льготной ипотеки на новостройки завершилась. Власти ввели ее в 2020 году, чтобы спасти девелоперов, а затем в течение четырех лет «забывали» отменить, несмотря на рекордные прибыли застройщиков. В том же июле Центробанк поднял ключевую ставку до 18%. Это коренным образом развернуло рынок. По данным портала Dataflat.ru, к концу ноября количество сделок в Москве сократилось на 27%, а в Санкт-Петербурге — на 52%.

...

Ситуация усугубляется высокой закредитованностью девелоперов. Опьяненные успехом последних четырех лет, застройщики активно скупали земельные участки, открывали офисы в новых регионах, инвестировали в стартапы. Эксперты говорят, что «жирка» у компаний в этой сфере очень мало: всю прибыль они вкладывали в покупку и развитие новых проектов.

Дадут ли упасть ценам

Российский рынок жилья за последние двадцать лет пережил два острых кризиса, и каждый приводил к ощутимому падению цен. «Кризисы 2008–2009 и 2014–2015 годов прошли по схожим сценариям. В первой фазе — месяц-полтора ажиотажного спроса. Во второй - рынок на шесть-восемь месяцев впадает в ступор: продаж очень мало. В это время происходит скрытое или открытое падение цен, а затем рынок перезапускается на новом, более низком ценовом уровне, — объясняет независимый аналитик Юрий Кочетков. — В 2008–2009 годах жилье подешевело на 35–40 процентов в валюте — цены на квартиры тогда номинировались в долларах. В 2014–2015 годах они снизились процентов на десять в рублях, в пересчете на валюту — на 25».

Ждать ли существенного уменьшения стоимости квадратных метров в текущий кризис? Банки и девелоперы пока утверждают, что не допустят такого. Они объясняют это изменением архитектуры рынка. До 2020 года новостройки возводились по схеме долевого строительства, когда девелоперы сами продавали квартиры на этапе котлована. Столкнувшись с падением спроса, компании были вынуждены снижать цены для продолжения стройки. Сейчас все работы ведутся с использованием проектного финансирования, так что стройка продолжится даже при отсутствии продаж.

Другой фактор, препятствующий снижению цен, — резкий рост себестоимости.



Но наиболее серьезным выглядит вклад в общую себестоимость со стороны банков. «Сегодня доля затрат застройщиков на проектное финансирование (с учетом оплаты процентов) достигает 40–45 процентов от себестоимости строительства. Годом ранее этот показатель составлял порядка 30–35 процентов», — говорит Руслан Сырцов. Банки зарабатывают на выдаче бридж-кредитов на покупку земли, на проектном финансировании, на ипотеке, на комиссиях девелоперов, в том числе за выдачу субсидированной ипотеки, — все это в итоге включается в итоговую стоимость продукта. Кредитные организации стали главными противниками снижения цен на жилье, ведь это означает удешевление залогов, их переоценку и т. д.


После отмены государственной льготной ипотеки главным источником денег для строительных компаний стала семейная ипотека, у некоторых девелоперов ее доля доходит до 50–60% от общего объема сделок. Причем «семейка» превратилась в инвестиционный инструмент: семьи берут по три-четыре ипотечных кредита, чтобы заработать на льготной ставке. Власти же пока делают вид, что не замечают этого.



Важный элемент стимулирования спроса — выдача рассрочек. «За четыре года доля рассрочек увеличилась с 5 до 35 процентов», — рассказывает генеральный директор компании GMK Сергей Разуваев. Большинство получателей рассрочек рассчитывают, что к моменту завершения строительства ставки по ипотеке опустятся и можно будет взять дешевый кредит. Это создает дополнительные риски, но важнее другое. Рассрочки для застройщика — специфический и не очень выгодный инструмент. Рассрочка законодательно плохо отрегулирована, ее трудно администрировать — в частности, могут возникнуть сложности, если покупатель перестанет вносить платежи. К тому же это не очень выгодно: квартира продана, но на эскроу-счет поступила лишь небольшая часть суммы, а значит, кредит на стройку предоставляется по высокой ставке.


Как государство собирается спасать девелоперов

После четырех лет мощной поддержки отрасли застройщики не сомневаются, что государство вновь поможет им пережить кризисные времена. Проблема в том, что во время СВО возможности бюджета сильно ограничены. Тем не менее власти вряд ли позволят стройке «лечь»: эта отрасль имеет самый высокий мультипликатор в экономике. Вице-премьер Марат Хуснуллин уже объявил, что новый пакет мер для девелоперов подготовлен.

В частности, объявляется мораторий на взыскание неустоек и штрафов за просрочку сдачи новостроек. Такой мораторий впервые был введен в 2020 году и с тех пор несколько раз продлевался — теперь еще на год. Для девелоперов это важнейшая мера поддержки, позволяющая затягивать сроки строительства. Некоторые компании могут вообще заморозить свои проекты, ожидая снижения ключевой ставки и, соответственно, появления проектного финансирования.

Другой инструмент поддержки — мораторий на банкротство девелоперов сроком на год.



Итог третий: нынешняя система оказалась еще и архизатратной. На субсидирование ипотечных ставок государство только в 2024 году потратило 750 млрд рублей. Но это не предел: в 2025-м на те же цели — новую семейную ипотеку и субсидирование процентов по выданным ранее льготным кредитам на новостройки — из бюджета будут выделены астрономические 1,2 трлн. И обязательства по этим выплатам государство взяло на себя на десятилетия вперед.

Столь серьезные дисбалансы свидетельствуют о кризисе существующей модели рынка. О необходимости ее смены уже заговорили эксперты. «Рынок новостроек дошел до сюрреалистического состояния. Он не соответствует ни возможностям населения, ни запросам государства — его ожидает структурная трансформация. Если этого не произойдет, не исключена некая управляемая национализация жилищного строительства в России, — полагает руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” Олег Репченко. — Цели государства и застройщиков кардинально расходятся. Значительная доля предложения — это компактные студии, однокомнатные квартиры и евродвушки. А для решения демографической проблемы нужны большие квартиры». То есть нынешняя модель жилищного рынка — маленькие и очень дорогие квартиры в высотных домах — противоречит нашим демографическим вызовам и задачам.

---

Застройщики придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен, но при этом нуждаются в деньгах на обслуживание подорожавших долгов. У большинства запасов хватит до осени, но, если ЦБ к тому времени не снизит существенно ключевую ставку, могут начаться дефолты или даже банкротства

...

Конечно, риски распределены по отрасли неравномерно. По словам гендиректора аналитического центра «БизнесДром», председателя комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павла Самиева, застройщики различаются с точки зрения специализации по клиентским сегментам. В некоторых сегментах спрос очень сильно снизился из-за спада в ипотеке. «Сильнее всего провалились эконом и эконом плюс и, соответственно, специализировавшиеся на них девелоперы, — поясняет Павел Самиев. — Эти компании сейчас оказались в очень тяжелой ситуации. Если же у них еще и достаточно высокая долговая нагрузка, то они находятся в зоне риска».

...

Павел Самиев напоминает: есть прогнозы аналитиков рынка и рейтинговых агентств , что нас ждет череда дефолтов (опрос на конференции «Эксперт РА» «Будущее облигационного рынка» показал, что 35% участников ждут ее во второй половине 2025 года, а 27% — уже в первой. — «Монокль») и застройщики первые в очереди. «Есть предположения, что девелоперы начнут сыпаться осенью, когда наступит пик оферт и погашений. Их могут начать спасать через покупку/санацию — естественно, с дисконтом, — рассуждает Самиев. — Переговорная позиция у проблемных застройщиков будет не особенно хорошей. Возможно, на этом фоне произойдет дальнейшая консолидация рынка. У нас уже были такие истории: “Интеко”, СУ-155. В общем-то, это один из путей нормализации ситуации на рынке».

«Сложности в отрасли наблюдаются уже примерно три квартала. Если так будет продолжаться дольше, чем полгода, застройщикам придется предлагать покупателям хорошие скидки, иначе они не смогут выполнять свои обязательства по облигациям и кредитам
...

Фактически строительный сектор стал «прокси» банков, их вотчиной, которой в последние шесть лет финансисты управляли по своему усмотрению. В сочетании со спонсируемой государством льготной ипотекой это вызывало у банков ощущение, что зарабатывать на недвижимости можно практически без всякого риска.

...

Считается, что банкам невыгодно банкротить девелопера — ведь придется тогда забрать недострой, а это нагрузка на капитал и непрофильный актив. Но на самом деле тут все будет зависеть от принципиальности ЦБ. У регулятора огромное поле для послаблений банковских нормативов и других способов помочь банкам пережить непростое время.

Надвигающийся кризис в строительстве протестирует систему эскроу-счетов, и, если она выдержит (а пока все на это указывает), мы получим подтверждение: государству удалось выстроить устойчивую систему финансирования нового строительства, без обманутых дольщиков. Правда, за это пришлось заплатить всем нам: с 2019 года цена жилья в России выросла в два с половиной раза, с 70 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр (данные «СберИндекса»). Ведь в системе появилось новое звено — банки, которые привыкли хорошо зарабатывать, — и при этом застройщики тоже не хотели упускать свою маржу. Оплатили этот банкет граждане и государство, которое теперь много лет будет направлять из бюджета сотни миллиардов на льготную ипотеку. Поэтому держать цены для девелоперов и банков теперь дело не только безопасности (как только залоги начнут дешеветь, система зашатается), но и принципа: нельзя признать, что цена была неоправданно высока. Потерпеть осталось до осени, там и ставку могут снизить, а потом в дело вступит искусственно созданный дефицит жилья на рынке и цены, глядишь, снова пойдут в рост.